孤独死や事故死が起きた物件すべてが「事故物件」になるわけではありません。病死や老衰などの自然死であれば事故物件だと告知する必要はなく、一般の不動産と同様に売却が可能です。
今回は孤独死が発生した不動産が事故物件になる基準や、事故物件を売却する方法について詳しく解説いたします。
事故物件はその建物の情報を聞いた人が不快な気持ちになるかどうかで決まります。「住みたくない」と思わせるような欠陥がある物件は心理的瑕疵物件と呼ばれます。
心理的瑕疵物件は孤独死だけでなく、以下のような特徴に該当する不動産も対象となります。
・建物の中で事件が起きた
・建物の周辺で事件や事故、火災などがあった
・建物がゴミ屋敷だった
・周辺に墓地やゴミ捨て場などの嫌悪施設がある
心理的瑕疵物件を売買する際は、公平な取り引きをするために売り主が買い主に伝える必要があります。これは告知義務と呼ばれます。
しかし、心理的瑕疵があると買い主に伝えても人によって感じ方は異なります。
筆者は以前一人暮らしをするため賃貸マンションを探していたところ、相場よりも家賃が値下げされた部屋を紹介されました。
賃貸会社に理由を尋ねたところ、前の住人によってゴミ屋敷と化した部屋だと説明を受けました。
筆者はゴミが溜め込まれていた部屋をあえて選ぶ必要はないと思い候補から外しましたが、筆者の後からまもなく入居希望者が現れたそうです。
このように、心理的瑕疵があっても条件によっては平気に感じる方もいらっしゃいます。
国土交通省より設置された「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」の委員である中戸康文さんが発表した資料「心理的瑕疵の告知に関する問題点について」では、心理的乖離物件の判断基準は明確なものではなく、事案の内容によっても変わるものであるため、何年経過すれば告知が不要になるか明確な基準を作成するのは困難だと説明されています。
＊参考サイト
【「心理的瑕疵の告知に関する問題点について」中戸康文】
心理的瑕疵物件の感じ方の違いによって売買時にトラブルが発生しないよう、2021年に「国土交通省より宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。
このガイドラインによると、病死や老衰などの自然死、転倒事故など日常生活において発生した不慮の死については、告知義務はないと基準が設けられています。
＊参考サイト
【「国土交通省より宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」国土交通省】
しかし、ガイドラインでは死因や経過期間にかかわらず、買い主・借り主からの問い合わせがあった場合に、不動産会社は告知をしなければならないとも定められています。
トラブル防止のため、自然死であっても孤独死が発生した事実は不動産会社や買い主に伝えておいたほうがよいでしょう。
病気や老衰によって亡くなった場合は、孤独死であっても自然死と判断され、事故物件になりません。
不慮の事故によって一人で亡くなった場合でも、すぐに発見された場合は自然死となり、一般的な不動産と同様に売却ができます。
しかし死亡後に発見が遅れ、物件に汚損や悪臭などの被害が残ってしまった場合は事故物件と見なされ、告知義務が発生します。
孤独死が発生した後に建物に汚れや悪臭がついてしまった場合は事故物件となり、そのままの状態では売却できないため特殊清掃やリフォームが必要になります。
孤独死が発生した物件は買い主からの需要が低いため、価格を相場より下げなければ売れない場合がほとんどです。
物件の売却価格を落とさないためには、万が一孤独死が発生してもすぐに発見できるような対策を講じましょう。
筆者の叔父は一人暮らしをしていますが、安否確認のために急ぎの用事がない場合でも定期的に連絡をしています。
不動産が受ける被害を最小限に抑えるだけでなく、遺体が腐敗する前に尊厳のある供養ができるよう、親族同士で協力できるような呼びかけが大切です。
孤独死が発生した住宅やマンションを売却するためには、不動産会社の仲介か買取を利用します。
不動産会社の仲介ではご自身の希望に近い価格で物件を売却できます。対して、買取ではすぐに物件を売却でき、現金化までの時間がかかりません。
孤独死が発生した物件も、一般の不動産と同様に仲介会社を通して売却できます。
仲介を依頼すると不動産会社が現地調査を行いますので、このときに孤独死があった旨を伝えましょう。
孤独死が発生した物件をなるべく希望に近い条件で売却するためには、事故物件の実績が豊富な業者を選びましょう。
仲介業者に希望の売買価格を伝えれば、仲介業者が近い価格で売却できるよう売買活動を行ってもらえます。
しかし、買い手が現れなければいつまでも物件を手放せません。事故物件であればさらに買い主が現れにくくなるため、すぐに売却したい人には不向きかもしれません。
すぐに売却したい場合は、事故物件の売買を専門とした不動産会社に買い取ってもらう方法を選びましょう。
不動産会社に仲介を依頼した場合、買い手が現れるまで不動産を管理し続けなければいけませんが、買取を利用すれば物件をすぐに手放せるだけでなく、現金化もできます。
また、不動産会社によっては特殊清掃やリフォームをしていない状態で売却できる場合があります。悪臭や汚れが残るお部屋の原状回復は精神的な負担が大きいため、代わりに不動産会社に任せられるのは大きな利点の一つと言えるでしょう。
ただし、売り手が希望する価格で買い取ってもらえることはほぼありません。そのため仲介を利用した場合よりも売却価格は安くなります。
少しでも高い価格で売却するためには、複数の不動産会社に見積もりを依頼しましょう。
プログレスは全国の
エリアで展開中！
現状対応できない地域も一部ございます。
詳しくはお問い合わせください。
孤独死が発生した事故物件は、そのままの状態では買い手はほぼ現れません。室内に残った悪臭や汚れを落とすために、特殊清掃やリフォーム、ハウスクリーニングが必要です。
リフォームやハウスクリーニングによって清潔な見た目や使いやすい設備が設置されていれば、事故物件でも購入したいという買い手が現れるかもしれません。
しかし、リフォームをしていない事故物件を安く購入し、自分好みに建て直したいと計画している買い手も存在します。
事故物件の売買が得意な不動産会社を探し、ご自身の希望を伝えながら売却プランを組むのがよいでしょう。
事故物件になかなか買い手がつかない場合は、建物を解体して土地を売る方法も選択肢に加えましょう。
ただし、更地にしても告知事項はなくなりません。
買い主に事故物件だと伝えないまま売った場合は告知義務違反となり、売り主は責任を問われます。場合によっては買い主に損害賠償金を支払わなければいけません。
売却後に買い主とトラブルを起こさないよう、土地を売った場合でも事故物件が建っていたと必ず伝えるようにしてください。
孤独死が発生した家が事故物件になるかどうかは、心理的瑕疵物件の条件に該当するかで決まります。
事故物件は売却できますが、孤独死が発生したと買い手に伝えなければいけません。自然死と判断され告知義務が課せられなかった場合も、トラブルを防ぐため孤独死があったと伝えておいたほうがよいでしょう。
孤独死が発生した事故物件を皆様の希望に近い形で手放せるよう、事故物件の売買を得意として不動産会社と相談しながら計画を建てましょう。
ご相談・お見積無料そのお悩み、プログレスに
ご相談ください！
